Stort eftersyn af ejerlejlighedsloven afsluttet
Brian Mikkelsen vil se nærmere på mulighederne for at give borgere, der ejer eller bor i småejendomme og andelslejligheder mere frihed til at vælge deres boligform.
Rapporten fra udvalget om ejerlejlighedsloven er nu færdig og erhvervsministeren vil indlede politiske forhandlinger om en ny, moderniseret ejerlejlighedslov. Der skal - bl.a. med afsæt i udvalgets rapport - ses nærmere på mulighederne for at give borgere, der ejer eller bor i småejendomme og andelslejligheder mere frihed til at vælge deres boligform.
Erhvervsminister Brian Mikkelsen ser frem til at arbejde videre med udvalgets resultater og vil indlede forhandlinger med folketingets partier om mulige initiativer på området.
"Udvalget om ejerlejlighedsloven har haft til opgave at tilvejebringe helt central viden om, hvordan vi bedst kan indrette vores boligmarked. Foruden et forslag til en moderniseret ejerlejlighedslov er rapporten et solidt grundlag for regeringens videre drøftelser om mulige ophævelser i lovens opdelingsforbud, der kan give borgerne mere frihed til selv at bestemme, hvilken boligform deres ejendom skal have. Det vil vi nu invitere til politiske forhandlinger om," siger Brian Mikkelsen.
Udvalget bestod af 14 medlemmer, der har repræsenteret interesseorganisationer samt myndigheder på området. Hans Henrik Edlund, professor ved juridisk institut på Aarhus Universitet, var formand for udvalget:
"Regeringen gav os til opgave at komme med et forslag til en moderniseret ejerlejlighedslov. Vi har foretaget en gennemgang af hele ejerlejlighedsloven og har især fokuseret på muligheder og konsekvenser ved at liberalisere lovens opdelingsforbud for ældre private udlejningsejendomme og ejendomme med andelsboliger og på at gøre lovteksten lettere forståelig og anvendelig for ejerforeninger og administratorer. Resultatet er blevet et forslag til en mere overskuelig lov, som er tidssvarende og understøtter brugernes behov, og vi håber, at den bliver taget vel imod.
Jeg vil gerne takke alle udvalgets medlemmer for deres store indsats, indsigt og engagement, der har gjort, at vi nu kan fremlægge et solidt og gennemarbejdet forslag til en moderne ejerlejlighedslov og normalvedtægt, der passer til den virkelighed, som vi ser i dag."
Udvalget har som en del af sit arbejde set på flere forskellige scenarier for ophævelse af lovens opdelingsforbud.
Et flertal af udvalget anbefaler at ophæve opdelingsforbuddet for andelslejligheder i bygninger opført efter 1966. Regeringen støtter udvalgets anbefaling, som vil omfatte ca. 13.300 andelslejligheder fordelt over hele landet. Det vil give andelslejligheder i ejendomme opført efter 1966 samme muligheder for opdeling til ejerlejligheder, som private udlejningsejendomme har i dag.
Regeringen støtter op om at ophæve opdelingsforbuddene i ældre udlejningsejendomme med op til 5 beboelseslejligheder med eller uden erhvervslokale. Det vil have en betydning for ca. 60.000 lejligheder i mindre ejendomme i hele landet.
Udvalget er delt med hensyn til hvorvidt opdelingsforbuddene for andelslejligheder i bygninger opført i 1966 eller tidligere også bør ophæves. Det er et område som regeringen vil se nærmere på og behandle som en del af de kommende politiske drøftelser.
Omdannelse til ejerlejligheder medfører for langt de fleste nuværende ejere og andelshavere økonomiske gevinster. Regeringen vil se nærmere på den skattemæssige behandling af disse gevinster.
Konklusioner fra ejerlejlighedsudvalget
Regeringen nedsatte i juni 2016 et udvalg, der skulle vurdere muligheder og konsekvenser ved at modernisere ejerlejlighedsloven og ved ophævelse eller lempelse af lovens forbud mod opdeling. Udviklingen på boligmarkedet rejser spørgsmål om hensigtsmæssigheden ved at opretholde lovens enkelte forbud mod opdeling af visse ejendomme og bygninger, som fx bygninger med ældre private udlejningslejligheder, andelslejligheder samt landbrugsejendomme, i ejerlejligheder.
-
Modernisering af ejerlejlighedsloven
- Udvalget konkluderer, at der bør udarbejdes en ny ejerlejlighedslov med en mere overskuelig struktur, hvor lovens anvendelsesområde ty-deliggøres, og der foretages en klar opdeling mellem reglerne om ejer-foreningens og ejernes rettigheder og pligter, herunder vedr. adgang til ejerlejligheden og skærpede sanktioner ved pligtforsømmelse over for ejerforeningen.
- Der konkluderes endvidere, at der bør udarbejdes en ny og ajourført normalvedtægt, som er enkel, overskuelig og praktisk anvendelig, der gør ejernes rettigheder og pligter mere tidssvarende, præcise og dækkende for de problemstillinger, der i praksis opstår i ejerforenin-gerne, herunder vedr. afstemninger, bestyrelsens pligter, vedligehol-delsespligt, adgang til ejerlejligheden og skærpede sanktioner ved pligtforsømmelse over for ejerforeningen.
-
Opdelingsforbuddene
- Udvalgsmedlemmerne har haft delte holdninger til opdelingsforbud-dene. I udvalgets lovforslag er der lagt op til at fastholde opdelings-forbuddene på de punkter, hvor der ikke har været et flertal blandt ud-valgets medlemmer for en ophævelse.
- Udvalget har været delt på spørgsmålet om ophævelse af opdelings-forbuddene vedr. ældre private udlejningsejendomme og ejendomme med andelslejligheder i bygninger opført i 1966 eller tidligere. Det konkluderes derfor, at disse forbud bør fastholdes.
- Der er enighed i udvalget om at ophæve opdelingsforbuddet vedr. ældre private udlejningsejendomme med 2 beboelseslejligheder og erhvervslokale.
- Udvalget har været delt ift. opdelingsforbuddet vedr. ældre private udlejningsejendomme med 3, 4 eller 5 beboelseslejligheder med og uden erhverv. Der lægges derfor op til at forbuddet fastholdes.
- Et flertal i udvalget støtter, at opdelingsforbuddet vedr. ejendomme med andelslejligheder i bygninger opført efter 1966 ophæves. Her-ved gives samme muligheder for opdeling til ejerlejligheder, som pri-vate udlejningsejendomme har i dag.
- Der er enighed i udvalget om at fastholde opdelingsforbuddet vedr. landbrugsejendomme.
-
Konsekvenser ved opdeling af ejendomme med andelslejligheder og ældre private udlejningslejligheder
- Hvorvidt en bolig skønnes at blive omdannet til ejerlejlighed – så-fremt der gives mulighed herfor – vurderes ud fra, om ejeren opnår en økonomisk gevinst ved omdannelsen.
- Andelen med økonomisk incitament opgøres med nogen usikkerhed pga. forhold, som det ikke har været muligt at inddrage i beregningerne, herunder at opgørelserne er foretaget på baggrund af de gældende regler i 2014, eventuelle systematiske forskelle i den vedligeholdelsesmæssige stand, ophørsbeskatning i visse andelsboligforeninger, eventuelle byfornyelsesmidler, der skal tilbagebetales, at transaktions-omkostningerne afviger fra de forudsatte 50.000 kr. pr. lejlighed, forskelle i årlige kapitalgevinster og forskelle i prisudviklingen fra 2014 til 2017.
- Af de omfattede ca. 360.000 udlejnings- og andelslejligheder vurderes med nogen usikkerhed, at ca. 74 pct. eller i alt godt 266.000 vil have økonomisk incitament til at opdele i ejerlejligheder, såfremt de gives mulighed herfor. For andelslejligheder ventes med nogen usikkerhed, at der for ca. 87 pct. eller ca. 131.000 andelslejligheder vil være økonomisk incitament til opdeling i ejerlejligheder. For ældre private udlejningslejligheder vil opdelingsprocenten med nogen usikkerhed være ca. 65 pct. svarende til, at der for ca. 135.000 ældre private udlejningslejligheder vil være økonomisk incitament til opdeling i ejerlejligheder.
- I vurderingen af konsekvenserne ses på ændringerne i boligomkostningerne. Boligomkostningen for nye beboere af andelslejligheder og ældre private udlejningslejligheder vil stige, såfremt lejlighederne op-deles i ejerlejligheder og sælges. Der vil være de største stigninger i de største byer. Tilsvarende vil stigningen være mindst i de mindste byer.
- Endelig vil der være en kapitalgevinst til de nuværende ejere af ældre private udlejningsejendomme og til andelshaverne. Gevinsten er beregnet på baggrund af de i 2014 gældende priser som nævnt ovenfor.
- Ejerne af de ældre private udlejningsejendomme med de ca. 135.000 lejligheder, hvor gevinsten er positiv, skønnes i gennemsnit at opnå en kapitalgevinst på cirka 800.000 kr. pr. lejlighed (2015-niveau), men med en meget stor spredning. Den samlede kapitalgevinst skønnes med nogen usikkerhed at være godt 100 mia.kr. (2015-niveau).
- Ejerne af de ca. 130.000 andelslejligheder, hvor der ventes at være en gevinst, skønnes i gennemsnit at opnå en gevinst på godt 825.000 kr. pr. lejlighed (2015-niveau), men med en meget stor spredning, idet gevinsten typisk er væsentlig større i fx det centrale København. Den samlede kapitalgevinst skønnes med nogen usikkerhed at være 100 mia. kr. (2015-niveau), hvis de 130.000 andelslejligheder omdannes.
- Der er i udvalgsarbejdet ikke taget stilling til den skattemæssige behandling af gevinsterne ved en omdannelse. Regeringen vil se nærmere på den skattemæssige behandling af disse gevinster.
-
Konsekvenser ved opdeling af ældre private småejendomme
- Udvalget har endvidere drøftet et scenario, hvor der alene ses på muligheden for opdeling af ældre private småejendomme op til 5 boligenheder med og uden erhverv. Der er cirka 60.000 udlejningslejligheder i private småejendomme opført senest i 1966. Den største koncentration er i byer på 5.000-100.000 indbyggere.
- Udvalget har også set særskilt på, hvorledes de ca. 6.200 udlejningslejligheder i ældre private småejendomme alene med 2 boligenheder og erhverv er fordelt i hele landet. Boligerne i disse ejendomme udgør under 0,6 pct. af alle boliger i alle kommuner i Danmark. De relativt største andele findes i kommuner som Lolland, Middelfart, Nyborg, Haderslev, Tønder og Vesthimmerland. Der er ikke gennemført yderligere analyser på denne gruppe.
- Det skønnes, at 48 pct. eller knap 30.000 af de omfattede udlejningslejligheder i ældre private småejendomme har økonomisk incitament til at omlægge til ejerlejligheder, hvis der åbnes for muligheden her-for.
- Efter et salg som ejerbolig, anslås boligomkostningen i de tidligere udlejningslejligheder i ældre private småejendomme at ville stige - størst i større byer og mere moderat i mindre byer og i landdistrikterne.
- Kapitalgevinsten pr. udlejningslejlighed i ældre private småejendomme med økonomisk incitament til omdannelse skønnes til i gennemsnit at være godt 530.000 kr. (2015-niveau). Medianen er knap 250.000 kr., så der er stor variation. Gevinsten er markant størst i hovedstaden. Den samlede kapitalgevinst vil blive ca. 4,8 mia. kr. (2015-niveau).
- Der er i udvalgsarbejdet ikke taget stilling til den skattemæssige behandling af gevinsterne ved en omdannelse. Regeringen vil se nærme-re på den skattemæssige behandling af disse gevinster.
-
Konsekvenser ved opdeling af ejendomme med andelslejligheder i bygninger opført efter 1966
- Omkring 13.300 andelslejligheder i etageboligbebyggelser opført efter 1966 er i dag begrænset af forbud mod opdeling i ejerlejligheder.
- Herudover eksisterer der ca. 50.000 andelsboliger i tæt/lav bebyggelse opført efter 1966, der i dag som udgangspunkt vil kunne udstykkes som parceller såfremt forudsætningerne herfor er tilstede. Disse har udvalget ikke behandlet nærmere.
- Nogle af andelslejlighederne er etableret efter reglerne om tilbudspligt i tilfælde, hvor ejeren forinden har kunnet vælge opdeling af ejendommen i ejerlejligheder, men i stedet har overdraget til en andelsboligforening. Andre er de såkaldt selvgroede andelsforeninger stiftet ved nyopførelse af en ejendom. Det er ikke muligt at skelne de forskellige typer af foreninger fra hinanden.
- De 13.300 andelslejligheder udgør en relativt stor andel af alle andelslejligheder i Midt- og Sydjylland, mens de udgør en lille andel af det samlede antal andelslejligheder i Hovedstadsområdet og i Aarhus.
- På landsplan vurderes det med nogen usikkerhed, at der for 37 procent af andelslejlighederne opført efter 1966 er et økonomisk incitament til at omlægge til ejerlejligheder, svarende til at 5.000 andelslejligheder forventes omlagt til ejerlejligheder, såfremt der gives mulighed herfor.
- Der er i udvalgsarbejdet ikke taget stilling til den skattemæssige behandling af gevinsterne ved en omdannelse. Regeringen vil se nærme-re på den skattemæssige behandling af disse gevinster.
-
Konsekvenser ved adgang til opdeling på landbrugsejendomme
- Der er ca. 110.000 landbrugsejendomme, der er omfattet af reglerne om forbud mod opdeling. Det overordnede formål med lov om landbrugsejendomme er at sikre landbrugets drifts- og udviklingsmuligheder samt konkurrenceevne.
- Såfremt der gives mulighed for at etablere ejerlejligheder med nye ejere, vil der efter miljøgodkendelsesloven skulle tages hensyn til ejerne af andre ejerlejligheder ved etablering af nye produktionsanlæg på landbrugsejendommen. Dette vil være i konflikt med hensynet til landbrugserhvervets ret til at opføre de erhvervsmæssigt nødvendige bygninger.
-
Konsekvenser for priserne på de eksisterende ejerboliger
- Undersøgelsens resultater peger på, at den øgede efterspørgsel på ejerboligmarkedet, som opstår hos de husholdninger, der i dag bor i de potentielt omdannede boliger, har et lavere budget til bolig end dem, som i forvejen er på ejerboligmarkedet, men har samme adfærd med hensyn til boligbyrde. Dette vil på længere sigt medføre et nedadgående pres på ejerboligprisen, hvorfor prisudviklingen på sigt vil være svagere end i situationen, hvor andels- og udlejningsboligerne bestod.
- Mest sandsynligt er det, at en del af de tidligere andels- og udlejningslejligheder efter omdannelse til ejerbolig i stedet skal bebos af en anden type boligtagere, end det er tilfældet i dag. Det formodes, at særligt lavindkomstgrupper med de eksisterende regler for boligstøtte mv. vil have svært ved at opretholde deres nuværende boligkvalitet i de større byer. Sådanne effekter er ikke nærmere analyseret.
- Ophæves forbuddet kun delvis vil påvirkningen af boligmarkedet være mindre end ved en ophævelse af det fulde forbud. Herunder vil påvirkningen af prisudviklingen på ejerboligmarkedet være mindre.
